华润置地逆势扩张一年掷1442亿拿地 逆势扩储融资成本低于行业水平

销售业绩稳定、融资成本降低，在房地产深度调整的环境下，华润置地逆势飞扬。

3月29日，华润置地(01109.HK)发布2022年业绩报告显示，2022年营业额为2070.6亿元，归属股东净利润280.91亿元，实现签约销售额3013.3亿元，位列行业第四。

长江商报记者注意到，在2022年，华润置地持续“逆势扩张”，以总地价1442.3亿元增持71宗优质土地储备，其中一二线城市投资占比92%，累计新增土储计容面积1095万平方米，在百强房企中排名第二，仅次于保利发展。

财务方面也持续优化，截至2022年末，华润置地在手现金及现金等价物975亿元，总有息负债率40.2%，净有息负债率38.8%，“三道红线”稳居绿档。

同时，受益于央企背景和稳定经营，华润置地融资成本处于行业低位。3月29日，华润置地披露2023年度第一期中期票据发行公告，发行规模40亿元，最低利率仅为2.8%。

2023年，华润置地的可售货值达5300亿元—5400亿元，基于此，公司制定了全年销售超过3000亿的目标。

三大主营业务稳健增长

2022年，整个房地产市场呈现低迷状态，房企的转型迫在眉睫。

华润置地坚持“城市投资开发运营商”的战略定位，构建了“3+1”一体化发展的业务模式，拥有开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务，并外加生态圈要素型业务。

2022年，华润置地实现综合营业额为2070.6亿元，同比下降2.4%，三大主营业务都表现稳健。

其中，开发销售型业务方面，公司全年实现签约额3013.3亿元，在行业内排名提升至第四位，进一步巩固行业领先地位。2022年，公司来自开发物业营业额为1761.6亿元，开发物业毛利率达23.0%。

在市场化原则下，其开发销售型业务还斩获了收并购项目。华润置地宣布，已于3月29日完成收购华御江(武汉)房地产开发有限公司100%股权、华御汉(武汉)房地产开发有限公司100%股权、华御元(南京)房地产开发有限公司60%股权及华御城(深圳)物业管理有限公司100%股权。

据悉，华润置地和华夏幸福此前于2022年12月达成协议，当时成交价约124亿元。

在经营性不动产业务方面，华润置地旗下购物中心零售额达137.6亿元，还原年内减租影响同比实际增长13.0%。

截至2022年末，华润置地在营购物中心66个，已有23个城市实现2个及以上购物中心布局。“2023年，计划在北京、杭州、南京、重庆、长春、昆明、无锡、温州等地新开约10座购物中心。”华润管理层表示，预计2026年末，在营购物中心将增加至111个。

此外，公司来自写字楼的营业收入达18.7亿元，还原年内减租影响，同比实际增长10.1%。公司来自酒店营业收入达13.9亿元，截至2022年底，公司在营酒店面积达73万平方米，同比增长8.4%。

轻资产管理服务平台方面，公司旗下华润万象生活实现营收120.16亿元，同比增长35.4%。其中，住宅物业管理服务营业额78.02亿元，商业运营及物业管理服务营业额42.14亿元。截至2022年底，华润万象生活物业管理业务覆盖全国178个城市，物业管理业务合约面积达3.49亿平方米，同比增加78.0%。

规模扩张同步加速，2022年，华润万象生活并购禹洲物业服务有限公司、江苏中南物业服务有限公司和四川九洲千城物业服务有限公司，物管规模挺进行业前十。

不过，规模增长之外，华润置地也陷入盈利增长焦虑。受市场及企业流动性影响，其毛利率指标持续下滑，归母净利润更是首次出现负增长。华润置地2022年毛利542.9亿元，同比减少5.09%，毛利率26.2%，归属股东净利润280.91亿元，同比减少13.3%。

逆势扩储融资成本低于行业水平

“逆势扩张”是业内对华润置地过去两年的印象。

2022年，华润置地以总地价1442.3亿元(权益地价1102亿元)增持了71宗优质土地储备，一二线城市投资占比92%，累计新增土储计容面积1095万平方米。

根据克尔瑞的数据，2022年华润置地的新增土地货值，在百强房企中排名第二，仅次于保利发展。

2023年，华润置地继续扩充土储。1月，华润置地在广州拿下荔湾白鹅潭商务区核心区商业地块，总价为29.8亿元，计划将落地广州首个万象城。2月初，华润置地联合母公司华润集团，以108.49亿港元的价格，买下香港九龙长沙湾商住项目100%股权。

针对“逆势扩张”拿地的问题，华润置地首席战略官谢骥回应称，2022年地产行业规模下行、区域分化，在这样的分化格局下，华润置地把握了优质项目机会，去年在核心城市补充了不错的土储，稳定性和安全性比较高，对2023年的业绩增长起到了支撑作用。“未来仍然会继续坚持稳健为先，动态跟踪市场变化，合理把握投资结构”。

2023年，华润置地有5384亿元的可供货资源，其中89%位于一二线的高能级城市。基于此，华润置地将2023年销售目标定为超过3000亿。

受益于央企背景和稳定经营，华润置地融资成本较低，2022年年末加权平均融资成本仅3.75%，处于行业低位。据披露，2022年华润置地以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式，合计融资391亿元。

进入2023年，华润置地融资动作密集。3月29日，华润置地发布了2023年度第一期中期票据发行公告，本期中期票据发行规模40亿元，募资用于项目建设，最低利率仅为2.8%。

今年初，华润置地已经与一家银行订立35亿港元贷款融资协议，同时100亿元小公募获深交所受理。

同时，公司财务状况也持续优化，截至2022年末，华润置地在手现金及现金等价物975亿元;总有息负债率40.2%，净有息负债率38.8%;“三道红线”稳居绿档。

在众多房企接连遭遇评级下调的背景下，标普、穆迪和惠誉三大国际评级机构继续维持华润置地“BBB+/稳定展望”、“Baa1/稳定展望”及“BBB+/稳定展望”的信用评级。